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碧桂园的反思:碧桂园的中报透露什么信息

  转自: FD商业评论

  从碧桂园中期业绩报告里,读出来两个关键词:“提质控速” 、“行稳致远”。这两个词出现在这个时间节点,意味深长。

  碧桂园在其致股东信里提到了自己对于过往的“反省与行动”。

  “过去两个月内发生的安全事故,我们检讨是对安全的重视程度不够,我们正的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源管理水平。生命无价,我们谨对过去的事故诚挚致歉。我们将以高度负责的精神,以“刮骨疗伤”的决心,坚决推进安全生产突出问题整改,切实履行企业安全生产社会责任。”

  由此看得出,碧桂园的战略,大概率是要调整了。

  一

  碧桂园的调整,在预期之中,又在意料之外。上半年的几起工程安全事故,不可避免的引起社会对房地产行业高速发展与质量隐忧难以平衡的担忧,外界虽也揣测碧桂园势必将有大动作,但其决心之大、力度之强,还是令人始料未及。

  四天前,在碧桂园集团安全生产委员会的会议中,杨国的价值观:“百年企业的基石是什么,它一定要在安全质量很有保障的情况下,才能持续。”他提出,碧桂园要建立最好的安全质量体系, “哪怕速度慢一些,利润少一些,也要保证安全质量。”

  为此,碧桂园早前还公布了外部监督与内部管控相结合的安全质量强化方案。

  大体有三个方面的工作被强化:

  第一是在内部,一方面是针对事故进行全面停工整顿、区域交叉巡检以及针对恶劣天气防范等重点问题的专项整改,另一方面是常态化管控,包括成立安全生产委员会、每周至少一次工地安全巡查、激励机制与安全质量强相关、加强合作施工单位管理、加强工程监理、严控原材料等。在施工合作方的管理上,碧桂园提出要在合同条款中进一步明确承包人需在确保安全质量的条件下履行合同。如果项目的工程施工指令存在安全质量方面的隐患,施工企业可以拒绝执行,并上报集团总部。

  第二是在外部,一是全天候工地开放,定期邀请业主、媒体参观在建项目工地,展示施工过程,接受监督并倒逼工程质量的提高;二是实际交付前邀请业主进行预验收,从业主视角出发检验瑕疵并迅速整改,真正实现完美交楼。

  第三是致力于通过技术手段消除安全、质量问题,大力推广SSGF建造工艺。截至8月初,碧桂园在SSGF的创新和研发方面组建的团队已经达到600人,投入的研发费用达20多亿元,目前已在400多个项目试点推广创新SSGF高质量建造体系,成熟后将全覆盖所有的项目。

  “今天的碧桂园所吸引的社会关注度更高,规模增长以外,也一定要成为行业内安全和质量的楷模。”碧桂园最终在股东信里表达了决心。

  二

  从中报来看,碧桂园的业绩还是靠谱的。

  一是,上半年实现合同销售金额约人民币4124.9亿元,合同销售面积约4389万平方米,同比分别显著增长42.8%和36.1%,合同销售金额和销售面积继续蝉联中国房地产行业销售榜榜首。截至今年6月31日,公司账上有合同负债(预收账款)4694.94亿,加上贸易及应收款3511.86亿,合计已售未结转资源大约7000多亿,这在很大未来两三年内业绩平稳提升空间。

  二是,2018年上半年,集团总收入约为1318.9亿元,同比增长69.7%;毛利约349.7亿元,同比增长104.6%;净利润约为163.2亿元,同比增长94.9%。股东应占利润约为129.4亿元,同比增长72.5%;股东应占核心净利润达129.5亿元,同比增长80.2%;基本每股盈利为60.03分,同比增长71.8%。董事会宣布派发中期股息每股人民币18.52分(股东可选择以现金及╱或股份收取), 同比增长77.4%,半年派息总额占核心净利润总额的31.0%。

  三是,该集团毛利率和净利率在2015年触底,2016年、2017年稳步回升,于2018年中期分别达到26.5%和12.4%,回归行业平均水平。其中,2013-2018年该集团销管费用逐渐下降,2018年上半年,集团销售及管理费用仅占合同销售金额的2.4%,较去年同期下降0.2个百分点。行政及营销费用的控制,显示碧桂园在精细化管理方面已然达到行业领先水平。

  四是,净经营现金流保持三年为正,截至6月30日的净经营性现金流为31.7亿。上半年销售楼款现金回笼约为人民币3360.2亿元,同比显著增长52.38%%,销售回款率高达81.46%,高于行业平均水平。截至6月30日,碧桂园账面拥有可动用现金余额2099.1亿,占总资产比例15%,同比增长约75%。此外,该集团仍有2813.9亿未动用银行授信。

  五是,碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位,截至2017年6月30日,碧桂园净借贷比率为59.0%;加权平均借贷成本为5.81%。尤其值得提及的是,碧桂园已连续11年保持了净借贷比率低于70%。

  六是,碧桂园有息负债2939.21亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券),其中一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为721.15亿,占比24.54%,其余75.46%为长期债务。长债为主的债务结构与房地产开发业务颇为匹配,短期偿债资金压力不大。另外,碧桂园美元债约为537亿,仅占集团债务总额的18%,这个比例比万科第出十几个百分点。在美元升值预期下,碧桂园未来的汇兑损失风险敞口要相对小一些,而也做了相应的套保措施。

  七是,截至6月30日,碧桂园拥有土地储备建筑面积约3. ** 亿平方米,已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县,未来几年的正常运转。上半年,碧桂园新获取项目530个,涉及地价支出2242亿,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿,平均地价为2387元/平方米。

  时间紧任务重,碧桂园的报表里,大体就是这些看点啦。

  行稳致远!希望碧桂园言出必行吧。

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